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1. Ein konkludent vereinbartes Baukostenlimit liegt vor, wenn der Architekt die Kostenermittlungen an die Finanzierungsvorgaben des Bauherrn anpasst und der Bauherr ihn erst aufgrund einer diesen finanziellen Vorgaben entsprechenden Kostenschätzung beauftragt.
2. Ein Vorteilsausgleich wegen Verkehrswertsteigerung des Bauobjekts im Rahmen des Schadensersatzes wegen Bausummenüberschreitung entfällt, wenn der Bauherr mittels Wertgutachten nachweist, dass der Verkehrswert des Bauwerks unterhalb der Baukosten liegt.
OLG Frankfurt, Urteil vom 14.12.2006 - 16 U 43/06
nachfolgend:
BGH, 26.07.2007 - VII ZR 4/07 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
; BauR 2008, 555
BGB §§ 280, 281, 633, 634 Nr. 4
Problem/Sachverhalt
Ein Gastronom beabsichtigt, seinen Betrieb zu vergrößern. Deswegen verhandelt er mit einem Architekten über die hierfür notwendigen Planungs- und Bauüberwachungsleistungen. In diesem Zusammenhang muss der Architekt seine Planung und Kostenermittlungen immer wieder korrigieren, um den Finanzierungsvorgaben des Bauherrn gerecht zu werden. Im Zuge dieser Verhandlungen bezeichnet der Bauherr ermittelte Baukosten in Höhe von 761.000 Euro als "nur schwer zu verkraften". Als die Kostenschätzung nach weiteren Planungsänderungen schließlich eine Bausumme von 664.000 Euro ausweist, beauftragt der Bauherr den Planer. In dem schriftlich geschlossenen Architektenvertrag vereinbaren die Parteien allerdings kein Baukostenlimit. Die nach Durchführung des Bauvorhabens tatsächlich entstandenen Baukosten betragen 862.175 Euro. Nach Abzug einiger Zusatzkosten nimmt der Bauherr den Architekten wegen Bausummenüberschreitung auf Schadensersatz in Höhe von 170.307 Euro in Anspruch.
Entscheidung
Überwiegend mit Erfolg! Der Senat sieht in den vorvertraglichen Verhandlungen der Parteien die Vereinbarung eines Kostenlimits. Dadurch, dass der Architekt immer wieder auf die Finanzierungsbelange des Gastronomen eingegangen sei, habe er konkludent zu erkennen gegeben, um die finanziellen Grenzen des Gastronoms zu wissen, diese zu respektieren und einzuhalten. Zu Gunsten des Architekten nimmt das OLG dabei die vom Gastronomen als "Schmerzgrenze" bezeichnete Bausumme von 761.000 Euro als vereinbart an. Nach Abzug von Kosten für Zusatzaufträge kommt das Gericht so zu einer Baukostenüberschreitung von rund 90.000 Euro. Eine Vorteilsausgleichung wegen einer Wertsteigerung des Objekts nimmt das OLG nicht vor. Der Bauherr hatte nämlich ein Wertgutachten seiner Bank vorgelegt, wonach der Verkehrswert des Gebäudes nach dem Umbau unterhalb der Baukosten liegt.
Praxishinweis
Das Urteil zeigt, dass der Architekt die Finanzierungsvorgaben seines Bauherrn auch dann ernst nehmen muss, wenn sie nur mündlich erfolgen. Als Sachwalter des Bauherrn hat er dessen finanzielle Belange im Rahmen der Kostenermittlung zu berücksichtigen. In den meisten Fällen scheitert ein Schadensersatzanspruch bei Bausummenüberschreitung indes an der Vorteilsausgleichung wegen der Verkehrswertsteigerung. Diesem Einwand des Architekten war der Bauherr hier durch die Vorlage des Gutachtens wirksam begegnet. Ob der Haftpflichtversicherer des Architekten reguliert, ist zweifelhaft; gemäß Ziff. 4.2 BBR/Arch sind Schäden aus der Überschreitung von Kostenanschlägen grundsätzlich nicht versichert. Einige Versicherer beschränken den Anwendungsbereich dieser Klausel in ihren Versicherungsbedingungen allerdings auf solche Fälle, in denen es sich um Kosten handelt, die bei ordnungsgemäßer Planung sowieso angefallen wären.
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Florian Krause-Allenstein, Hamburg
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